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SCPI（Société Civile de Placement Immobilier）

关键词：间接持有不动产、租金分红、专业管理、流动性一般、看资产质量与净分配率。

是什么

SCPI 将投资者资金集中，购买并管理一篮子不动产（写字楼、商铺、医疗、物流等）。管理公司负责出租与维护，投资者按份额领取分红。

适合谁

• 希望获得相对稳定的被动现金流；
• 想分散单套房的租客/空置/维修风险；
• 不想亲自打理房屋、接受专业团队管理。

如何赚钱

• 租金分红（主要来源，按季度或月度发放）；
• 资产处置或估值变动（次要，受市场影响）。

费用与税务（概览）

• 费用：申购费、管理费、转让费，按各 SCPI 章程执行；
• 税务：个人一般按房产类收入（revenus fonciers）纳税；公司投资按 IS；
• 可选Démembrement（拆分）：购买裸产权（Nue-Propriété）或使用权（Usufruit），配合现金流与税务优化。

风险提示

• 分红非保证，可能下降；
• 份额估值可能调整；
• 流动性一般，赎回需排队或二级转让；
• 利率、经济周期、空置率影响回报。

常见问答

Q：收益率怎么看？
看净分配率、历史分红稳定度、资产空置率、租约期限、行业/区域分散度。

Q：能贷款买吗？
可，但银行政策与利率会影响净现金流与税务口径。