法国个人购买SCPI PP和公司投资购买SCPI的Démembrement参考表

假设：公司IS=25% 收益口径：到期/收益基于“购买SCPI（净）” 年化分母：投入金额 B

表单先选择起点（公司USU毛额 或 个人投入金额B=NU+0.525×USU），系统按年限 barème 自动反推。认购佣金只影响“净购买”，不改变“投入金额”。

参数 · Paramètres
个人端净=brut×0.7 复利。
仅影响“购买SCPI（净）”。
-10%~+20%常见；负=折价。
年限：3–15 年 · 固定 Nu/Usufruit 百分比
结果 · Résultats
起点：个人投入金额 B ＝7 525 € ・ Taux brut：6.00 % ・ Frais：10.0 % ・ 赎回：-10.0 %
持有 Usu/Nu % 拆分 公司买USU/个人买NU 个人买 PP
投入（毛）
USU / NU		 净购买
公司 / 个人		 到期
公司 / 个人		 卖出（€） 年化 投入（毛） 净购买 到期
净复利		 卖出（€） 年化
3 12.50 / 87.50 1 000 / 7 000 900 / 6 300 1 197 / 7 200 7 108 -1.85 % / an 7 525 6 773 7 662 6 896 -2.79 % / an
4 16.00 / 84.00 1 303 / 6 841 1 173 / 6 157 1 613 / 7 330 7 443 -0.27 % / an 7 525 6 773 7 984 7 186 -1.13 % / an
5 20.00 / 80.00 1 663 / 6 652 1 497 / 5 987 2 058 / 7 483 7 816 0.77 % / an 7 525 6 773 8 319 7 487 -0.10 % / an
6 23.00 / 77.00 1 943 / 6 505 1 749 / 5 854 2 490 / 7 603 8 150 1.38 % / an 7 525 6 773 8 669 7 802 0.61 % / an
7 26.00 / 74.00 2 232 / 6 353 2 009 / 5 718 2 936 / 7 727 8 496 1.84 % / an 7 525 6 773 9 033 8 130 1.15 % / an
8 28.50 / 71.50 2 480 / 6 223 2 232 / 5 601 3 378 / 7 833 8 823 2.16 % / an 7 525 6 773 9 412 8 471 1.57 % / an
9 30.00 / 70.00 2 633 / 6 143 2 369 / 5 529 3 791 / 7 898 9 098 2.32 % / an 7 525 6 773 9 808 8 827 1.92 % / an
10 33.00 / 67.00 2 945 / 5 979 2 650 / 5 381 4 277 / 8 031 9 474 2.59 % / an 7 525 6 773 10 219 9 197 2.22 % / an
11 34.50 / 65.50 3 105 / 5 895 2 794 / 5 305 4 708 / 8 100 9 762 2.70 % / an 7 525 6 773 10 649 9 584 2.49 % / an
12 36.00 / 64.00 3 268 / 5 809 2 941 / 5 228 5 147 / 8 169 10 055 2.80 % / an 7 525 6 773 11 096 9 986 2.73 % / an
13 37.00 / 63.00 3 378 / 5 752 3 040 / 5 176 5 567 / 8 217 10 317 2.85 % / an 7 525 6 773 11 562 10 406 2.94 % / an
14 38.00 / 62.00 3 489 / 5 693 3 140 / 5 124 5 992 / 8 264 10 583 2.90 % / an 7 525 6 773 12 048 10 843 3.15 % / an
15 39.00 / 61.00 3 602 / 5 634 3 242 / 5 071 6 421 / 8 312 10 852 2.95 % / an 7 525 6 773 12 553 11 298 3.34 % / an

投入 vs 购买：投入金额（毛）不受认购佣金影响；购买SCPI（净）=投入口径×(1−frais)。收益、到期与卖出价值均以“净购买”为基准计算。

拆分路径：公司端年租金=PP_公司净×taux_brut；折旧基数=公司USU净/年数；IS=25%；公司到期=∑(租金−IS)。个人端到期获 PP_个人净=NU净/n，卖出=0.525×公司到期 + PP_个人净×(1+赎回)。

个人PP路径：本金=个人PP净（B×(1−frais)），按 brut×0.7 做净复利，再乘赎回因子。

年化收益：分母统一用“投入金额 B”。

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